주식 vs 부동산 (투자할 때는 수익률뿐만 아니라 MDD를 고려하자, feat 사경인회계사)

[한줄요약]

1. 투자할 때는 수익률뿐만 아니라 MDD (최고값과 최저값의 차이)를 고려해 자산가격의 변동성/낙폭을 얼마나 견딜 수 있는지도 고려해야 한다.

2. 통계적으로 수익률은 주식이 조금 더 좋지만, MDD는 부동산이 훨씬 적다. (하방경직성이 뛰어나다?!)

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1. MDD의 개념 (최고값과 최소값의 차이)

MDD (Maximum Draw Down)라는 개념으로 우리나라 말로는 최대낙폭이라고 합니다. 자산가격이야 언제나 변동이 있기 마련인데 가격이 가장 높을 때와 낮을 때의 차이를 의미합니다. 쉽게 말해 '그 때 샀었어야 하는데' 라는 최저값과 '이 때 팔았어야했는데' 라고 생각하는 최고값의 차이를 의미합니다.

예를 들어보면 A,B는 모두 20% 수익이 났지만 A는 0~20까지 꾸준히 증가한반면 B는 0에서 시작해서 -50 ~ 20까지 수익이 증가한 경우입니다.

이 때 A와 B의 수익률은 모두 20%이지만 MDD는 A는 20인 반면 B는 70이 됩니다.

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같은 예로 C와 D는 손실이 -20% 났지만 MDD는 C는 -20, D는 -70이 됩니다.

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복잡하게 이게 무슨말이냐, 주식해보신분들은 아시겠지만 손절해야할 때 기존에 샀던 가격에 쭉 빠지면 과감하게 손절을 하지만 수익을 + 봤다가 손실하는 경우는 손실이 '-'가 아니라 수익을 봤던거만큼을 더해서 손해를 본걸로 인식한다는 거죠.

예를 들어 8만전자를 샀다가 9만전자를 찍고, 7만전자로 내려왔을 때 우린 2만원을 손해봤다고 느낀다는거죠..ㅎ

2. 삼성전자와 둔산크로바

삼성전자를 예로 들었으니 좀 더 자세히 살펴보면 2006년부터 지금까지 월봉차트를 보면 최저점과 최고점의 수익률은 무려 1113%입니다. 15년간 장기투자하면 1113%의 수익률을 얻을 수 있다는거죠. (와우.. 투자 쉽지 않나요?)

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그런데 일봉으로 자세히 살펴보면 2014년 5월에 산 삼성전자 주식은 2014년 9월 1,5280원 → 10,000으로 떨어지면서 35%가 급락합니다. 2018년 코로나가 터졌을 때는 53,900원 → 36,850원으로 31%가, 올해 9만전자에 사서 물려계신분들은 96,800원 → 68,300원으로 29%가 떨어졌습니다.

이렇게 보면 그 좋은 삼성전자도 30% 떨어지는게 일도 아니네요. (MDD가 30이라는 의미입니다).. 혹시 물려계신분들

그 기분이 어떠신가요? 견디실수 있나요? (전..미치겠더군요..)

그럼 부동산을 한번 볼까요? (이건 제가 만든거니 재미로 봐주시면 감사하겠습니다)

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둔산크로바 40평을 2006년 (4억9천) 에 사서 올해 (15억 9천) 팔았다면 그 수익률은 무려 224%입니다. 엄청나지만.. 삼성저낮에 비하면 조금 약하네요. 그럼 부동산이 많이 떨어졌을 때를 한번 볼까요?

주식과 달리 차트가 깔끔하지 않고, 매물마다 가격차이가 나서 정확한 비교가 어렵겠지만 육안으로, 층수기준으로 자료를 한번 뽑아봤습니다. 2009년 고점을 찍었던시기 기준으로 13층은 5.7억에 거래되었는데 12년까지 침체를 겪으면서 5.47억까지 떨어졌네요. 4년간 보유하셨던분들은 전세를 2번이나 돌렸는데 집 값이 떨어졌네요. 2250만원이나 떨어져 하락율이 무려(?) 3.94%이네요!! (MDD가 3.94입니다)

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??? 느껴지시나요ㅎㅎ

정리하면 아래 표와 같은데요.. 주식이 수익률은 더 좋을지 몰라도 낙폭으로 따지면 부동산이 훨씬 적다는걸 확인할 수 있죠.

구분	최저	최대	수익률	최저	최대	MDD	비고
삼성전자 (원)	7,980 (2006)	96,880 (2021)	1113%	15,280	10,000	-35%	​
크로바 40평 (억)	4.9억 (2006)	15.9억 (2021)	224%	5.7억 (2009)	5.48억 (2012)	-3%	13층 기준

3. 통계적 분석

크로바는 코미코미가 멋대로 원하는 결과를 얻기 위해서 임의로 뽑은거 아니냐, 부동산은 매물마다 가격이 천차만별인데 어떻게 그럴수 있느냐.

맞습니다. 충분히 맞는 말이라서 조금 더 객관성을 얻기 위해 통계자료를 가지고 왔습니다. (동영상의 사경인 회계사님이 준비하신 자료입니다 ^^)

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2000 ~ 2019년까지 5년장기투자를 기준으로 코스피와 아파트 매매지수의 수익률을 구했습니다. 사실 매매는 타이밍이라 타이밍에 따라 수익률이 천차만별이기 때문에 5년간 매일 투자했을 때의 수익률과 MDD를 구해봤습니다.

이 때 수익률은 코스피는 5.73%, 부동산은 3.43%였습니다. 수익률이 코스피가 조금 더 높긴한데요, 부동산은 월세수입도 있기 때문에 월세와 주식의 배당수익률을 더해보면 주식과 부동산의 수익률은 7%대로 큰 차이가 없습니다. (이건 의외더군요) 물론 종부세나 취득세 등등 세금이 있기 때문에 실제 수익률은 차이가 있겠지만 숫자자체는 상당히 흥미롭네요.

반면 MDD를 비교해보면 주식은 -4.7%인 반면 부동산은 1.8%에 불과합니다. (사실.. 이것만 보면 주식과 부동산 더이상 할말이 없겠죠...?)

※ 하단의 표는 장기투자했을 때 수익을 거둘 확률입니다. 장기일수록 성공률이 올라갑니다. 통계적으로는 장기투자가 유리하긴 합니다..

그래도, 우린 똑똑한 투자자니깐 좋은 기업을 고르면 지수보다는 수익률이 높겠죠..? 코로나 때 핫했던 카카오를 볼까요. 카카오의 수익률은 3년만에 무려 711%네요. 동시에 MDD는 - 53.6%나 되구요. (3년 장기투자 기준)

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부동산으로 700% 넘는 수익을 얻는건 쉽지 않겠죠. 물론 주식도 쉽지는 않지만 카카오처럼 대박 홈런을 터뜨릴 가능성이 주식에는 있는거겠죠.

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4. 결론

우선 이 글의 소스인 사경인 회계사님의 말을 한번 더 강조하자면 투자를 할 때는 수익률 뿐만 아니라 손실 (팔기전까진 평가손실이겠죠?)을 얼마나 내가 견딜수 있는지를 고민한뒤에 투자하는게 중요합니다. 그런의미에서 부동산 VS 주식도 단순히 수익률만 가지고 비교할게 아니라 변동성, 하락에 대해 내가 얼마나 견딜수 있을지도 함께 고민하는게 필요하다는 의미입니다!!

개인적으로는.. 부동산이 저의 투자성향에 더 맞다는 생각이 드네요.

그리고 결국 돌고돌아 생각하니 앙마님이나 전문가분들이 얘기하시는 부동산은 끊임없이 우상향해 왔다, 하방경직성이 있다는 말을 다시한번 확인할 수 있는 계기였네요..ㅎ 역시 묻따믿 (묻지도 말고 따지지도 말고 믿어야 하는!!) 인데, 같은 얘기를 빙빙돌아 다시 돌아온 저가 바보같기도 하네요...ㅎㅎ